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发布时间:2018-04-13 18:29:01
来源:http://www.rushannews.com/
作者:乳山新闻网

  一、政策环境分析

  中央定调:

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  地方调控:

  以城市群为主体,中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成,抑需求与增加有效供应并重。

  青岛楼市政策:

  青岛楼市政策调整密集出台且不断升级, 3月重启限购令,抑制投资影响刚需购房者,5月加强商品房预售方案管理。6月青岛多家银行取消房贷折扣。8月青岛购租并举政策出台,细化开发商自持商品房租赁。9月青岛限购升级,购房资格查验趋紧。12月青岛试水构建住房租赁体系,建综合租赁服务平台,青岛三部门联合发文,不得拒绝公积金贷款购房等调控政策陆续出台,引导房地产市场稳定发展。

  青岛土地政策:

  7月12日青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。当竞买报价达到或超过最高限价后,网上竞价中止,转入网下竞普通商品房现房销售面积。

  9月28日,青岛土拍首提“竞自持租赁住房面积”。当竞买报价达到或超出最高限价时网上土地竞价中止,转入网下竞自持租赁住房面积。

  10月28日,土地拍卖禁止开发商“穿马甲”参与竞拍。 单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动。

  二、房地产市场总结

  商品住宅·供求

  2017年青岛住宅总供应面积为921.5万平米,同比下降20.1%,平均月度供应量为77万平米。一季度供应量最少成交量最高,二三季度供应量不断增加,9月份供应量达182.8万平米,为四年来最高点。

  从销供比来看,2017年销供比仅9月份为0.61小于1,其他月份均大于1,其中有六个月份高于2, 2月份高达6.06,为全年最高。2017年销供比为1.82,创历史新高。

  图:2012年-2017年青岛住宅月度供应量及销供比

  

  2017年青岛商品住宅共成交1677.34万平米/15.4万套,同比分别下降14.53%/16.95%。月均成交139.78万平方米,同比下降14.53%。

  具体来看,一季度限购政策尚未出台,月均成交153.48万平米,同比大幅上涨84.0%;二季度月均成交146.75万平米,同比下降19.0%;三季度成交量继续下降,月均成交120.05万平方米,同比下降34.0%;四季度月均成交138.83万平米,同比下降33.2%。单月来看,3月份达到全年成交高点,成交180.93万平方米。

  图:2012年1月以来青岛住宅成交情况

  

  商品住宅·区域

  2017年,青岛实施房产新政,市内六区限购、全市限售,区域成交分化明显。即墨区和下辖四市成交量同比均上涨,莱西市涨幅最大超五成。其余城区同比均下降,降幅均超两成以上。

  具体来看,胶州市成交量最大,为255.47万平方米,同比上涨21.9%;其次是城阳区,成交量为227.75万平方米,同比下降23.9%;即墨区紧随其后,成交222.84万平方米,同比上涨40.1%。黄岛区成交量也超过两百万平米。市区限购需求外溢,主城区供应稀缺及规划利好等多重因素致郊区房地产市场热度持续提升。

  图:2016年-2017年青岛住宅区域成交情况

  

  商品住宅·成交结构

  新兴城区成交量最大,非限购区域远郊四市涨幅最大,购房需求不断外溢

  远郊四市:成交面积650.8万平方米,同比上涨20.6%;占比增加11.3个点,达38.8%。

  新兴城区:成交面积756.6万平方米,同比下降21.9%;占比减少4.2个点,为45.1%。

  主城区:成交面积270.0万平方米,同比下降40.6%;占比下降7.1个点,为16.1%。

  

  90-144㎡中高面积段成交占比最大超60%,面积段不断上移

  中低面积段:成交套数5.2万套,同比下降29.2%;占比下降6.6个点,为24.1%。

  中高面积段:成交套数达9.2万套,同比下降5.3%;占比提高6.1个点,为60.5%。其中90-120㎡刚需及首改型需求占比最大,为37.6%。

  高面积段:成交套数1.4万套,同比下降11.4%;占比略有上涨,为15.4%。

  

  土地·供求

  2017年青岛市共推出各类用地2702.8万平方米,同比下降20.9%。其中,住宅用地推出1456.1万平方米,同比上涨1.5%;商办用地推出330.2万平方米,同比下降20.4%。

  2017年青岛市各类用地共成交2352.7万平方米,同比下降15.5%。其中,住宅用地成交1262万平方米,同比上涨6.9%;商办用地成交259.5万平方米,同比下降17.6%。

  图:2016年与2017年青岛各类土地推出和成交面积

  

  土地·区域

  2017年住宅土地成交主要集中在城阳、胶州、黄岛和莱西等新兴城区和郊县,四地合计占比为79.5%。其中,城阳区成交36宗住宅用地,为350万平方米;胶州市成交41宗住宅用地,为307万平方米;黄岛区成交28宗住宅用地,面积为254万平方米;莱西成交20宗住宅用地,面积为92.7万平方米。主城区土地稀缺,成交占比低。

  成交价格方面,市北区楼面均价达8033元/㎡,为各区县中最高;崂山区紧邻其后,楼面均价为7770元/㎡;李沧区排第三,楼面均价7135元/㎡。黄岛、城阳和即墨区楼面价超过2500元/㎡;其余区域均低于2000元/㎡。

  图:2017年青岛各区域住宅用地成交面积占比

  

  图:2017年青岛各区域住宅用地成交楼面均价

  

  土地·排行榜

  2017年前三季度,青岛住宅土地市场表现平平,第四季度迎来供应大潮,并且多宗土地设立熔断机制。第四季度住宅用地成交660.2万平米,占全年成交量的52.3%。值得注意的是,2017年城阳、黄岛和胶州等新兴城区土地尤其受到开发商青睐,除成交量位居前三甲之外,在2017年住宅用地成交总价排行榜TOP10中,共占据了6席,主城区李沧区占据3席。

  表:2017年青岛市住宅用地成交总价排行榜

  

  三、总结&展望

  

  住宅市场:从成交量来看,目前青岛楼市供求关系仍较紧张,销供比高达1.8;同时伴随放开城镇落户限制利好因素,外来人口将持续导入,未来青岛楼市需求空间仍较大。从区域来看,受政策及规划利好等因素影响,高新区、即墨、黄岛、城阳外围区域市场关注度持续提升。

  土地市场:主城区土地资源稀缺,土地供应仍会集中在新兴城区或远郊区县,随着市场需求外溢,整体土地市场都处于高热状态。未来土地供应量亟待增加,供应土地结构中住宅比例将有所增加,新兴城区及远郊四市仍将占领主战场。

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